Gazzetta n. 91 del 18 aprile 2000 (vai al sommario) MINISTERO DEL LAVORO E DELLA PREVIDENZA SOCIALE CIRCOLARE 10 aprile 2000, n. 30800 Principi e modalita' di attuazione della vendita in blocco o frazionata nei piani di dismissione ordinari, ai sensi dell'art. 6 del decreto legislativo n. 104/1996. Ai Presidenti degli enti previdenziali di cui al D.Lgs. n. 104/96 e, per conoscenza: Al Ministero del tesoro, del bilancio e della programmazione economica - Dipartimento tesoro - Consiglio degli esperti Osservatorio sul patrimonio immobiliare degli enti previdenziali Nell'intento di procedere sollecitamente all'attuazione del processo di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, sia favorendo le vendite in blocco e sia garantendo il pieno rispetto dei diritti dei conduttori che esercitano o meno il diritto di prelazione/opzione, cosi' come previsto dall'art. 6 del decreto legislativo n. 104/1996 e dalle circolari di questo Ministero n. 6/4PS/31573 del 26 agosto 1999 e n. 6/4PS/31583 del 31 agosto 1999, si forniscono i seguenti ulteriori indirizzi e chiarimenti: 1. Principi. 1.1 - Il diritto spettante ai conduttori. Il decreto legislativo n. 104/1996, all'art. 6, commi 5 e 6, definisce il diritto spettante ai conduttori delle unita' immobiliari ad uso residenziale degli enti previdenziali pubblici sia come prelazione (comma 5) e sia come opzione (comma 6). Trattandosi di istituti giuridici formalmente e sostanzialmente diversi, si precisa che il diritto spettante ai conduttori nei piani di dismissione ordinaria e' da definirsi piu' propriamente come opzione legale, condizionata all'inserimento della unita' immobiliare nei suddetti piani e alla puntuale definizione delle principali clausole contrattuali da comunicare ai conduttori per l'esercizio dell'opzione stessa, e da perfezionare con l'accettazione scritta da parte del conduttore. Diversamente, nel piano straordinario di dismissione, previsto dalla legge n. 140/1997 e successive modificazioni e integrazioni, l'attribuzione, in sede convenzionale, di un diritto speciale alla maggioranza dei conduttori (analogamente a quanto gia' stabilito dalle circolari su richiamate) e' da ritenersi piu' propriamente un diritto di prelazione legale, essendo i beni alienabili solo attraverso procedure competitive che prevedono per i conduttori una preferenza rispetto agli altri concorrenti. 1.2 - Vendita in blocco. Il concetto di vendita in blocco non indica esclusivamente la fattispecie in cui oggetto del contratto di compravendita sia un edificio nel suo complesso (cielo - terra), ma puo', comunque, riguardare anche solo una parte dello stesso. Essenziale per configurare la vendita di un blocco e' che l'alienazione abbia ad oggetto tutte le unita' immobiliari dell'edificio che siano nella titolarita' dell'Ente proprietario e che lo stesso intende alienare (ad es.: tutte le unita' immobiliari; solo quelle ad uso residenziale; solo quelle ad uso diverso; etc.). L'obiettivo perseguito e' quello di evitare che, a seguito di vendita frazionata, residuino unita' immobiliari cosiddette marginali per le quali resterebbero a carico degli enti oneri gestionali di diversa natura non voluti o desiderati (es.: gestione dei rapporti contrattuali, partecipazione ad assemblee condominiali, spese condominiali a carico del proprietario, etc.). Nell'ipotesi in cui le unita' immobiliari da dismettere si trovino all'interno di comprensori formati da piu' edifici, il blocco puo' riguardare le unita' immobiliari ubicate nei singoli edifici o nella totalita' degli edifici diversi dello stesso comprensorio. La percentuale di abbattimento del prezzo nella vendita in blocco, di seguito puntualmente articolata, trova nel vantaggio finanziario e nel definitivo sgravio di oneri gestionali ed economici per l'ente la sue uniche giustificazioni. Per questi motivi, gli enti devono sollecitare le piu' diverse forme di auto-organizzazione da parte dei conduttori che consentano l'acquisto collettivo del blocco di unita' immobiliari (v. esemplificazioni al successivo paragrafo 3). E', comunque, nella piena autonomia dei conduttori auto-organizzarsi nelle forme piu' diverse (es.: mandato collettivo). Tutto cio' premesso, si precisa che l'acquisto in blocco da parte dei conduttori si profila sia nel caso di accollo delle unita' immobiliari non optate - da considerarsi operante quando almeno la meta' piu' uno dei conduttori del blocco, come sopra definito, abbia esercitato il diritto di opzione per la propria unita' immobiliare - sia quando tutti i conduttori del blocco abbiano optato per l'unita' immobiliare loro locata. In quest'ultimo caso, per far operare l'abbattimento percentuale previsto per il blocco, e' necessario che gli stessi esercitino il diritto di opzione collettivamente, versando complessivamente una caparra confirmatoria quantificata nell'ordine del 5% del valore finale del blocco. L'acquisto collettivo del blocco puo' riguardare anche solo una parte del complesso delle unita' immobiliari poste in vendita, mentre la rimanente parte viene acquistata singolarmente dai conduttori, come avviene nel caso in cui in un complesso costituito da dieci unita' immobiliari, tre conduttori preferiscono acquistare individualmente, mentre gli altri sette collettivamente: solo agli ultimi sette si applichera' l'ulteriore riduzione prevista per la vendita in blocco. Infatti, il soggetto collettivo permette un'accelerazione delle procedure di vendita del complesso delle unita' immobiliari che l'ente ha deciso di dismettere e garantisce che non resteranno unita' immobiliari inoptate. E' opportuno che l'atto con il quale si promette di trasferire o si trasferiscono le unita' immobiliari dell'intero complesso ai singoli intestatari sia unico. L'accollo, invece, delle unita' immobiliari non optate da parte della meta' piu' uno dei conduttori che abbiano esercitato il diritto di opzione puo' convivere, all'interno dello stesso complesso, con acquisti individuali. Infatti, coloro che eserciteranno l'opzione collettiva potranno anche accollarsi solo la parte rimanente, in quanto solo una parte delle residue unita' immobiliari risulta non optata nemmeno individualmente. Esemplificativamente, si pensi ad un complesso costituito da dieci unita' immobiliari in cui due conduttori vogliono acquistare individualmente, mentre sette inquilini sono disposti a farsi carico anche della rimanente unita' immobiliare occupata, ma non optata dal conduttore. In questo caso, l'ulteriore riduzione, rappresentata dal coefficiente di blocco (CB), si applichera' a tutti gli otto alloggi. 2. Determinazione del prezzo di vendita delle unita' immobiliari ad uso residenziale non di pregio e ad uso diverso. La determinazione esatta del prezzo di vendita delle unita' immobiliari per le quali i conduttori abbiano esercitato il diritto di opzione, in forma individuale o collettiva, dipende da una serie di fattori che si possono tassativamente cosi' elencare: a) prezzo di mercato libero dell'unita' (PML); b) stato (libera o occupata); c) destinazione d'uso (residenziale o diverso); d) diritto trasferito (proprieta', nuda proprieta' o usufrutto); e) modalita' della vendita (frazionata o in blocco); f) parametro (P) per la determinazione del coefficiente di blocco (GB). Particolare importanza, tra i fattori su elencati, assume la determinazione del coefficiente di blocco (GB) che dovra' essere strumento incentivante per l'attuazione in tempi rapidi del processo di dismissione. Il suddetto coefficiente e' stato quantificato dal Comitato tecnico di valutazione, istituito con decreto del Ministro del lavoro, e dall'Osservatorio sul patrimonio immobiliare degli enti previdenziali, nella misura variabile dal 10% al 15%, secondo la seguente articolazione: fino a 10 unita' immobiliari - 10; da 11 a 15 unita' immobiliari -11; da 16 a 20 unita' immobiliari - 12; da 21 a 25 unita' immobiliari - 13; da 26 a 30 unita' immobiliari - 14; oltre 30 unita' immobiliari - 15. Determinata la banda di oscillazione del coefficiente di blocco e la sua puntuale articolazione, si chiariscono le diverse ipotesi di determinazione dei prezzi di vendita. Il prezzo di vendita delle unita' immobiliari ad uso residenziale libere e' quello di mercato libero (PML). Tuttavia, se le medesime vengono acquistate collettivamente in blocco, il prezzo cosi' determinato subisce l'abbattimento percentuale previsto per lo stesso (CB). Il prezzo delle unita' immobiliari ad uso residenziale occupate si ottiene sottraendo la percentuale del 30% al prezzo di mercato libero (PML), quando si procede all'acquisto frazionato. Al prezzo risultante da tale riduzione percentuale, si applica l'ulteriore abbattimento percentuale (CB) nel caso di vendita dell'intero blocco. Il prezzo delle unita' immobiliari ad uso diverso libere e' quello del mercato libero (PML) nel caso di vendita frazionata, al quale si sottrae la percentuale (CB) quando l'unita' sia venduta nel blocco. Il prezzo, invece, delle unita' immobiliari ad uso diverso occupate si ottiene con il metodo reddituale. Tale prezzo e' funzione del reddito attuale scontato per il tempo durante il quale sara' vigente il contratto in corso e del reddito potenziale successivamente ottenibile. Pertanto: ----> vedere formula <---- dove: Vm = valore di mercato attuale (prezzo); Ra = reddito annuo lordo da locazione attuale; t = tempo per il quale sara' vigente Ra; RA = reddito annuo lordo teoricamente ricavabile con una nuova locazione a partire dal tempo t+1, stimato da un tecnico valutatore; VA = valore di mercato dell'immobile con reddito RA (VA=RA/0,06) Il prezzo cosi' calcolato subira' l'ulteriore abbattimento percentuale (CB) quando tale unita' sia venduta nel blocco. Nei casi in cui ricorrano le ipotesi di trasferimento della nuda proprieta' di un'unita' immobiliare ad uso residenziale occupata da un ultrasessantacinquenne, il prezzo si ottiene come segue: ----> vedere formula <---- dove: Vnp = valore della nuda proprieta'; PML = prezzo di mercato libero; r = rapporto fra il canone annuo e il prezzo di mercato; n = armi di vita residua statisticamente probabile dell'usufruttuario o dell'occupante sulla base delle tavole di mortalita' per sesso ed eta' dell'ISTAT. Anche in questo caso, oltre il 30% di riduzione, quando il diritto reale parziale e' acquistato in blocco, il prezzo della nuda proprieta' subira' l'abbattimento percentuale rappresentato dal coefficiente di blocco (CB). Infine, quando si procede alla costituzione del diritto di usufrutto a favore del conduttore ultrasessantacinquenne, il prezzo si ottiene sottraendo al prezzo di mercato libero (PML) il valore della nuda proprieta' (Vnp) cosi' come sopra determinato, su cui si applica la riduzione del 30%. Quando l'usufrutto e' costituito contemporaneamente alla vendita in blocco della nuda proprieta', il prezzo dell'usufrutto subira' l'abbattimento percentuale del coefficiente di blocco (CB), per incentivarne la costituzione in capo al relativo conduttore. 3. Forme di esercizio collettivo del diritto di opzione. L'esercizio collettivo del diritto di opzione da parte dei conduttori, come gia' indicato, mira a velocizzare il processo di dismissione e a stabilire per la parte acquirente le articolate procedure di trasferimento della proprieta', sollevando immediatamente l'ente alienante dagli oneri gestionali ed economici connessi alla vendita frazionata. Sotto tale aspetto, devono essere ritenute praticabili tutte le forme di auto - organizzazione dei conduttori. La opzione collettiva deve essere intesa unicamente come lo strumento che permette la vendita in blocco ai conduttori. A titolo puramente esemplificativo, si indicano le diverse forme attraverso le quali si attua il trasferimento dell'intero blocco, a seguito dell'esercizio collettivo dell'opzione: a) tutti i conduttori procedono alla costituzione di una cooperativa; b) tutti i conduttori del blocco si associano ad una cooperativa di abitazione gia' esistente, come si evince dall'art. 2, comma 5, lettera a), della legge n. 488/1999; c) tutti i conduttori del blocco procedono alla costituzione di una societa'; d) tutti i conduttori prelazionano collettivamente l'intero blocco, senza la partecipazione o costituzione di alcun organismo (ad esempio, mediante anche semplice mandato collettivo), con il trasferimento di tutte le singole unita' immobiliari in capo ai conduttori opzionari; e) almeno la meta' piu' uno dei conduttori opta collettivamente per l'intero blocco, accollandosi anche le unita' immobiliari non optate dai conduttori occupanti. Queste ultime possono, nel pieno rispetto delle garanzie per i conduttori, essere intestate ad un organismo collettivo quale una comunione, una cooperativa, una societa' o altro. Anche le unita' immobiliari occupate dai conduttori che abbiano esercitato il diritto di opzione possono essere intestate ad un organismo collettivo. La scelta della forma di opzione collettiva e della costituzione dell'eventuale organismo di gestione deve essere rimessa interamente agli acquirenti, dipendendo la stessa da motivi di opportunita' e da conseguenti costi fiscali non a carico dell'ente alienante. 4. Mutui. Ai fini della concessione delle agevolazioni a favore dei conduttori, previste dall'art. 6, commi 8 e 9, del decreto legislativo n. 104/1996, sui mutui fondiari (accollo di una quota - parte degli interessi passivi, piano di rateizzazione del debito e entita' dell'anticipo), si precisa che gli enti alienanti devono tener conto sempre della situazione soggettiva dell'occupante l'unita' immobiliare, in termini di reddito e di composizione del nucleo familiare. Ne consegue che, in caso di opzione collettiva, con accollo delle unita' immobiliari non vendibili ai conduttori occupanti, saranno le condizioni soggettive di questi ultimi a determinare la concessione o meno delle suddette agevolazioni, condizioni che dovranno essere debitamente documentate all'ente dagli acquirenti del blocco. L'importo del mutuo per acquisto collettivo delle unita' non opzionate puo' essere costituito dalla somma della quota agevolata, sulla base di quanto previsto nell'art. 6, commi 7 e 8 del decreto legislativo 104/1996, e di quella non agevolata, proporzionalmente al valore delle unita' immobiliari nelle due situazioni soggettive degli eventuali occupanti. Si precisa che hanno diritto alle agevolazioni sia l'acquirente in blocco anche della nuda proprieta' che l'usufruttuario ultrasessantacinquenne. Inoltre, si sottolinea che la scelta di chi debba risultare formalmente mutuatario, nel caso di acquisto del blocco, e' demandata ai rapporti tra gli acquirenti e la banca erogatrice del mutuo, potendo essere, alternativamente, tutti i singoli conduttori, un rappresentante degli stessi o il rappresentante legale dell'organismo collettivo. Ai fine di attivare le piu' efficaci sinergie, con separata direttiva, codesti enti verranno invitati ad aderire ad uno schema di convenzione aperta che regolamenta efficacemente i rapporti tra gli enti previdenziali e le banche. 5. Usufrutto. Nel caso in cui i conduttori ultrasessantacinquenni non esercitino il diritto di opzione in forma individuale o collettiva, gli enti, come prescrive l'art. 6, comma 5, del decreto legislativo n. 104/1996, possono alienare (o conferire) la sola nuda proprieta' della unita' immobiliare. La lettera G) della predetta circolare del 26 agosto 1999, inoltre, aggiunge che "l'ultrasessantacinquenne puo' conservare il titolo di conduttore o convertirlo in quello di usufruttuario, con i relativi vincoli e vantaggi". Cio' premesso, si precisa che gli enti devono evitare, fin dove possibile, l'alienazione della nuda proprieta' con riserva di usufrutto a loro favore, cio' infatti frustrerebbe i fondamenti della vendita del blocco. Per questo motivo, anche in previsione dei casi rientranti nella fattispecie, si consiglia di procedere, dopo aver sondato la disponibilita' del conduttore, alla vendita della nuda proprieta' contemporaneamente alla costituzione del diritto di usufrutto a favore dell'ultrasessantacinquenne. Il pagamento per l'acquisto dell'usufrutto, come sopra determinato, potra' avvenire una tantum ovvero mediante una rateizzazione commisurata al canone di locazione in essere alla data della stipula. Il divieto di alienazione previsto dall'art. 6, comma 10 del decreto legislativo n. 104/1996, trova applicazione anche per il diritto di usufrutto. Gli enti alienanti devono individuare immediatamente i casi in cui gli attuali conduttori ultrasessantacinquenni manifestino la propensione a rendersi usufruttuari delle unita' immobiliari da loro occupate, per permettere che la costituzione dell'usufrutto possa avvenire contestualmente alla eventuale vendita del blocco. In questo modo l'ente alienante, da una parte, si solleva immediatamente dal peso fiscale che viene a gravare sull'usufruttuario e, dall'altra, gestira' semplicemente un credito. Il Ministro: Salvi