Gazzetta n. 198 del 25 agosto 2010 (vai al sommario) BANCA D'ITALIA COMUNICATO Comunicazione congiunta Banca d'Italia - Consob concernente il Processo di valutazione dei beni immobili dei fondi comuni di investimento. La regolamentazione vigente prevede che, per la valutazione dei beni immobili dei fondi comuni di investimento, le SGR si avvalgano di esperti indipendenti (1) L'intervento degli esperti e' volto a garantire l'oggettivita' e l'indipendenza della valutazione dei beni immobili, resa particolarmente delicata sia per l'assenza di parametri oggettivi di riferimento per la determinazione del loro valore (non trattandosi di beni quotati in mercati regolamentati) sia per l'elevato contenuto specialistico di tali valutazioni. L'intervento di soggetti terzi aumenta la complessita' e l'articolazione del processo di valutazione e richiede una interazione tra le SGR e gli esperti indipendenti, nell'ambito delle rispettive competenze e responsabilita' previste dalla disciplina vigente. Secondo tale disciplina: le prime hanno il compito di definire i criteri di valutazione, tenuto conto di quanto previsto in materia dalla vigente disciplina (2) ; di scegliere gli esperti indipendenti; di monitorare l'attivita' degli stessi e di validare i risultati delle loro valutazioni (delle quali rispondono nei confronti dei sottoscrittori dei fondi); i secondi son tenuti a porre in essere l'insieme delle attivita' necessarie a valutare i singoli immobili del fondo. Tenuto conto dell'importanza del processo di valutazione nell'attivita' di gestione dei fondi e del ruolo che gli esperti indipendenti rivestono nell'ambito del processo stesso, la Banca d'Italia e la CONSOB hanno condotto, lo scorso anno, un'indagine sulle prassi di valutazione dei beni dei fondi immobiliari, procedendo, in particolare, all'audizione degli esponenti aziendali di un significativo campione di SGR che gestiscono fondi immobiliari. L'indagine ha messo in luce alcune criticita' di tali prassi, che dipendono principalmente dall'incompletezza delle politiche, regole e procedure adottate dalle SGR in merito ai seguenti profili: scelta degli esperti indipendenti e determinazione dei compensi; cautele per identificare e gestire situazioni di conflitto di interessi, potenzialmente derivanti, in particolare, dall'affidamento agli esperti indipendenti di incarichi ulteriori e non strettamente correlati a quello di valutazione; modalita' di coordinamento e flussi informativi e documentali tra le SGR e gli esperti indipendenti; specificazione dei ruoli e delle responsabilita' dei singoli organi e funzioni aziendali delle SGR (in specie, in relazione alla verifica della correttezza dei dati e delle informazioni contenute nelle relazioni di stima degli esperti indipendenti nonche' circa la coerenza delle valutazioni di questi ultimi con il valore corrente degli immobili oggetto di valutazione; previsione contrattuale delle informazioni minimali che debbono essere fornite dagli esperti indipendenti nelle relazioni di stima, con riguardo alle attivita' svolte, alle motivazioni sottese all'impiego di una determinata metodologia di valutazione, ai parametri, alle ipotesi ed ai rischi considerati. Per superare tali aspetti critici e' necessario che le SGR si dotino, coerentemente con la disciplina del sistema organizzativo contenuta nel Regolamento congiunto della Banca d'Italia e della CONSOB del 29 ottobre 2007 (3) , di adeguati processi di valutazione dei beni immobili, assicurando in particolare che: gli esperti siano dotati di adeguata capacita' professionale e assicurino oggettivita' e indipendenza rispetto sia alla SGR sia ai partecipanti ai fondi; siano definiti con precisione: i compiti della societa' di gestione e degli esperti indipendenti; gli scambi informativi tra i due soggetti; i controlli condotti dalle societa' di gestione sull'adeguatezza delle valutazioni effettuate dagli esperti. In allegato si forniscono - ai sensi dell'art. 4.4 del Protocollo di intesa tra la Banca d'Italia e la CONSOB del 31 ottobre 2007 - linee applicative di carattere generale in materia di processo di valutazione dei beni immobili dei fondi comuni di investimento.In relazione a quanto sopra, si invitano le societa' di gestione del risparmio autorizzate alla istituzione e gestione di fondi immobiliari ad adeguarsi alle presenti linee applicative entro 6 mesi dalla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della presente comunicazione. Le SGR comunicano tempestivamente alla Banca d'Italia e alla Consob l'adozione delle misun deliberate per adeguarsi alle presenti linee applicative. Roma, 29 luglio 2010 Per la Banca d'Italia: Draghi Per la Consob: Conti (1) Cfr art. 6, comma 1, lett. c), n. 5 del D.Lgs. n. 58/98 e il Provvedimento della Banca d'Italia del 14 aprile 2005, Titolo V, Cap. IV, Sez II, par. 4. (2) Cfr Provvedimento della Banca d'Italia del 14 aprile 2005, Titolo V, Cap IV. (3) Cfr Parte V, Titolo II.   Allegato Parte di provvedimento in formato grafico